如果说，一个城市的房产发展水平代表了一个城市的经济地位，那么，房价就成了这个城市经济发展的晴雨表。房价不仅是购房者最为关切的热点。同时也是开发商把握房产市场的风向标，成为经济新的增长点。

在全国房产发展一路凯歌之时，北京与广州的房价却出现负增长，北京房价降幅达5．90％，广州房价下调2．50％，房价理性的回落，让百姓拍手称快。纵观2002年的房价，宁波的房价涨幅令业界吃惊，房价上涨了17．6％，而南昌仅次其后，为14．6％，这对于房产刚走步的南昌而言，“进步”确实不少。南昌的房价从1999年的800元／平方米的均价，确实让开发商欢欣鼓舞，然而对普通的居民而言，房价真的有点高。究其原因，房价主要取决于地价，其次是受市场需求、银行信贷、居住环境等诸多因素的影响。

■地价决定房价

究竟是地价拉动了房价的上涨，还是市场需求制约了房价？各方观点不一。由于房产企业是资主密集型产业，地价是关键因素，自土地使用权采用拍卖，出让等方式取得使用权，地价则受市场需求调控。南昌自2001年起，已逐步的采用拍卖、出让的方式取得土地使用权，有利于净化市场。1－4月份，南昌共出现土地共3089．6亩，总地价为16．17亿元，4月份，百脑汇以482万元／亩的高价获得位于象山南路与中山路交界处的约12亩土地的使用权，开创南昌地价之最。

记者在采访中了解到，决定房价的关键在于地价，高层住宅的地位占房价的30－40％，而多层的地位占房价的50％，从近两年中房产企业土地购置开发与土地完成开发增长率比较来看，二者的匹配本持平。但是从今年二、三月份土地出让来看，土地出让总量过于集中，“圈地热”若隐若现。以杭州为例，目前，杭州土地成本已占房地产开发总投资的40％－50％，在中心区域，这个比例甚至可以达到60％，而对不同时期楼盘的楼面价的简单平均恰恰很可能在事实上掩盖这种地价上涨带来的不利影响。

有关“圈地热”的出现，情况比较复杂。不同的房地产开发企业所拿到土地的方法、过程和成本都是不尽相同的。因此它们对待土地的处理方式，也受到资金实力和赢利取向影响。有从战备上投资考虑的，也有仅仅为了投机所为的。造成这种情况主要原因就是“土地”出让还广泛存在价格双轨制的问题，进而对房价形成冲击。对此，业界和学界普遍建言，要变“价高即得”的土地拍卖方式，为“综合评标”方式。

■市场需求影响房价

随着城市化的发展，城镇居民人均住房面积在过去18年间有了1倍多增长，城镇居民对住房条件和房屋需求也发生了观念上的转变，不但关心住房售价，也关心住房的面积、地理位置、环境和交通条件，以及住房物业服务。实际上中国房地产消费已经从以往的简单数量满足向多层次质量需求转化。

另外随着城市化的加快，南昌流动人口也在不断增加，他们正在成为房地产的重要消费者。特别值得指出的是，各城市的户籍制度逐渐放开，开始出现在中国内部的“经济移民”现象，这些“经济移民”对南昌市中高档住房和商铺投资表现出很大热情，并且占有相当大的市场份额。伴随着移民和本地房地产消费者投资和消费房地产需求，加大了该区域战略性投资的力度。房地产投资和消费主体呈现出多元化是此轮房地产热的特点之一。市场的有效需求是调控房价的最佳杠杆，对于大盘而言，一期销售是其对市场的试金石。

■信贷政策影响房价

房地产投资状况受到货币政策变化影响非常之大。房地产景气度非常依赖于银行货币和信贷政策。因此每当房地产出现热潮的时候，货币政策与信贷政策都是政府管理部门、房地产界、媒体舆论关注或议论的焦点。特别是有关房地产贷款余额已经接近金融业全部贷款余额10％的情况下，房地产与银行信贷的关系问题日益变得敏感。

早在去年8月，包括央行在内的6部委就联合下文，要求加强房地产市场宏观调控，提出要“充分发挥金融对房地产市场的调控作用”。果不其然，2月末，出台了一份调整房贷政策的征求意见稿。

意见稿的主要内容有四：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般利率执行，前者比后者利率低约10％。二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20％，包括第二套住房在内的多套住房，首付款比例为总房款的30％－50％。三是期限，缩短商住两用房贷款期限。四是只发放商品房现房贷款，期房贷款要经过房地产主管部门的批准。

开发商们亦有隐忧。政策的出台最好要有一个缓冲时间。一个楼盘从土地拿到手，到房子可以交付，至少需要两年的时间周期，如果突然开始执行政策，取消贷款，必然会使一些资金实力差的企业措手不及。在这种情况下，开发商很可能采用一些变通手法降价出货，在“买涨不买跌”的心理预期下，消费者开始持币待购，需求突然减少，很可能会给市场带来始料不及的冲击。据了解，南昌的房产企业大约300多家，经过几年的大浪淘沙，在竞争中生存下来不多。目前，市场上有70－80％的房产企业为民营企业，而这些企业投入房产的资金大多是通过企业贷款，与银行合作密切，贷款利率、年限的变化将直接波及房产企业的发展，从而影响房价左右波动。（据《江南都市报》夏侯俊杰）

南昌市房价竞涨 3月底每天成交约150套新房

(2007-04-12 09:16:56)

2006年4月到2007年4月，南昌各地段的商品住房价格均有上涨，且上涨幅度都超过10%，有的甚至超过20%。

  跟风涨价-------红角洲板块的崛起，带动了整个红谷滩房价从每平方米3000多元调整到每平方米4000多元；而位于城东中心区某大盘的定价确定，周边的楼盘也随之纷纷调整价格。

    “两次宏观调控后，房价依然在涨，以至于去年年底到今年年初买房的人又多了起来。”同致地产的许高志提醒：“购房者开始不理智了。”

    从南昌市房管局每天在网上公布的新建商品房交易情况看，2006年六七月份，也就是“国六条”出台的一两个月后，南昌市每天成交新建商品住房数量不多。然而，2006年12月底至今，南昌每天约成交百套商品房，并在3月底出现了一次销售高峰，每天约成交150套新商品房。

 从户型情况看，目前市场上依然是100平方米左右的户型最好卖。

    现状 2

    南昌楼市数据8个月未公布

    去年，江西省建设厅要求加强房地产市场信息披露，从2006年7月开始，各设区市要将房地产市场供求及房价等信息，每季度向社会发布。然而，自去年7月南昌市房管局向媒体公布2006年上半年该市房地产市场运行情况后，至今未再公布。与此同时，统计部门也没有公布有关南昌房地产市场有关情况的报告。

    “我们也曾向房管局提出想看看去年楼市运行情况报告，但被拒绝了。”某房地产策划机构的负责人称。

    探因

    卖方市场致房价上涨

    同致地产的许高志认为，虽然政府在去年以及今年推出了经济适用房和限价地这两个调控措施，但不会对楼市产生太大影响，而限价地造出的限价房会是怎样的走势还不明朗。

    “投资的依然会投资，买房的依然要买房。南昌楼市在调控下虽起了几次波澜，但有惊无险。”有业内人士对房价上涨的原因分析说：新税的征收、土地成本的增加，让开发商又多了理由把成本都嫁接到买房者头上，大家都清楚现在的楼市依然是卖方市场。

    寻策

    调整供应结构

    今年，随着经济适用房公开销售全面展开，南昌市对房地产市场调控的重点会放在“调整供应结构”上，尽量以不同层次的住房满足不同收入市民的需要，让“居者有其屋”。业内人士向记者分析了目前几种住房的供应趋势。

    廉租房：覆盖面从低保双困家庭扩大到生活以及住房困难者。

    经济适用房：在省政府对经济适用房的密切关注下，其建设以及销售的速度会比较平稳，虽然目前只是在青云谱区试点，总结经验后，年内应该会在全市全面铺开公开销售。

    两限房：从2006年10月到现在，南昌共推出16块两限地，目前还没有一块两限地入市销售，原因是政府并没有出台相关的销售办法。从现在看来，两限房的公开销售还有一段路要走。

    小户型商品住房：今年开始，小户型住房的供应会比往年有一个跨越式的增加，这对手头资金不多、家庭成员不多的市民来说是个好消息。（记者陈萌）

　　来源：信息日报